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감정평가사 기출문제 제15회 문제2

 

부동산에 투자를 고려하고 있는 투자자가 자문을 요청.

의뢰 부동산은 A, B, C 3건.

A, B, C는 동일 가격으로 매입할 수 있고,

투자자 투자가능 현금 보유액은 450,000,000 원

나머지는 은행 대출로 해결. 매년 저당지불액은 255,000,000

 

부동산 A 조사 결과 예상 수익자료는 다음과 같다

 

 

                             시나리오

조사항목

 비관적 일반적  낙관적 
 잠재적 총소득 PGI  500,000,000  530,000,000   560,000,000 
 공실률 Vacancy   8%  6%   5%
 영업경비비율 OER  42%  38%  35%
 확률 Probability  25%  50%  25%

 


(1) 확률을 고려한 A의 자기지분 환원율(Re:Equity Capitalization Rates)과 부동산 A의 시나리오별 Re에 대한 표준편차를 구하시오.

ⓐ 기본 데이터 입력

  • PGI → L1에 각각 입력
  • (1-공실률) → L2에 각각 입력
  • (1-OER) → L3에 각각 입력
  • "L1*L2*L3" → L4 (=NOI)
  • "L4 - DS" → L5 (=지분수익)
  • "L5 / 지분가치" → L6 (=시나리오별 Re(자기지분 환원률))

ⓑ 가중평균 Re를 구하기

  • L6 제일 윗칸으로 커서 이동하여 오른쪽 방향키 누름.
    (L6까지의 스프레드시트는 처음부터 자동생성되어 있었으나, 새로운 리스트는 직접 생성해야 함)
  • 새로운 리스에 사용할 이름을 지정 : Alpha + 문자
    (그냥 A, B, C 순으로 입력하는게 편함. 변수 A, B, C 값과 별도로 저장되니 안심.)
  • A 리스트에 확률 입력

ⓒ 통계분석 STAT - CALC - 1var Stat

  • LIST : L6 입력
  • Frequency : A 입력
    (위 처럼 2ND, STAT으로 찾아가도 되고,
    아래 (3)에서처럼 그냥 2ND + MATH로 문자를 직접 입력해도 된다.)
  • x바 = 가중평균 Re
  • σx = 표준편차

 

* 참고용

분산 = 표준편차^2

 


(3) 부동산 A 인근에 공공시설 소문으로 시나리오 확률이 바뀌는 경우 
비관 10%, 일반 60%, 낙관 30%

새로운 확률 리스트 B를 만들어서 입력후 분석해도 되고, 
기존 확률 리스트 A를 수정하고 분석을 해도 되고.

  • 평균 13.5%
  • 표준편차 5.158% 
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